Как не ошибиться в выборе коттеджа?

Многим обитателям загородных коттеджей безразлично наличие штампа «бизнес» или «эконом», была бы надежная крыша над головой, теплые стены и удобное расположение. Однако именно единая система разделения коттеджей на классы способствует прозрачному ценообразованию, а значит — поможет избежать покупки посредственного жилья по неоправданно завышенным ценам.

Долгое время принадлежность коттеджных поселков категориям эконом, бизнес или премиум определял исключительно ценовой фактор. Некоторые застройщики и риелторы умело использовали расхожий стереотип «дорого — значит престижно», что привело к неадекватной оценке многих объектов. В результате создавалось впечатление, что за городской чертой Киева строят исключительно элитное жилье. На практике выяснялось, что далеко не все объекты соответствуют своему позиционированию, даже с позиций элементарной логики. Причина в том, что до недавних пор в Украине не было единых критериев принадлежности загородного жилья к тому или иному классу. Казалось бы, неужели нельзя самостоятельно оценить то, что покупаешь и принять решение, ведь предложений хоть отбавляй? Но, как показывает практика, навыками объективной оценки недвижимости обладает далеко не каждый покупатель, особенно если сделка заключается еще на этапе начала строительства. Вот тут то и присутствует риск стать обладателем самого заурядного дома без соответствующей инфраструктуры, заплатив за него как за элитное жилье.

В поисках единых стандартов

До недавних пор отечественные девелоперы использовали различные зарубежные системы классификации загородного жилья. Преимущественно перенимался российский и европейский опыт. Но путаница, возникающая в результате существенных различий в разных вариантах классификации, вынудила компании выработать собственную систему, которая стала бы единой для всех участников рынка. В результате в феврале этого года при Ассоциации специалистов по недвижимости Украины был создан Комитет по загородной недвижимости. Последний при участии 15 крупных игроков рынка разработал проект классификатора, призванный создать единую систему критериев коттеджных поселков.

Исходя из критериев, заложенных в классификаторе, застройщики и риелторы уже не смогут необоснованно причислять свои объекты к наивысшим категориям и продавать по завышенным ценам. По словам президента комитета по загородной недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрея Гончарова, еще весной разница в стоимости коттеджа в пределах одного класса могла составлять до 70-80%. Такую ситуацию эксперт называет недопустимой, поскольку цена коттеджа должна быть обусловлена его реальной рыночной стоимостью. Специалисты считают, что по мере того, как универсальный классификатор возьмут на вооружение большинство участников рынка, такие ценовые перегибы навсегда отойдут в прошлое.

По мнению членов Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, единый классификатор поможет сделать рынок загородной недвижимости более прозрачным, особенно по части ценообразования. Так, в компании «Градострой-Сервис» (коттеджный городок «Михайловский сад») считают что, единая система критериев будет стимулом для застройщика придерживаться определенных норм организации застройки, а также позволит сделать процесс застройки пригородов более прогнозированным, зависящим от спроса, предлагаемой инфраструктуры, качества материалов, использованных в строительстве.

По мнению Сергея Самусева президента компании «Золотые ворота», цена на загородную недвижимость должна быть производной от качества товара, который предлагается клиенту. Поэтому классификатор позволяет и является первым шагом к объективной ценовой политике на рынке недвижимости.

Критерии элитности

Согласно принятой классификации, загородное жилье делится на 5 категорий — элит делюкс, элит премиум, бизнес, эконом+ и эконом. При этом любой поселок может повысить свой класс, если в нем будет улучшена инфраструктура или качество отделки самих зданий, строгих рамок нет. Для определения каждого из классов специалисты разработали обязательные и дополнительные критерии. Первые включают в себя транспортную доступность, природное окружение, инженерную и социальную инфраструктуру, архитектурный стиль городка, используемые при строительстве технологии и материалы, плотность заселения. К дополнительным параметрам эксперты относят объекты внешней инфраструктуры, уровень шума в городке, экологические характеристики проекта, благоустройство и озеленение.

Для определения качества тех или иных критериев специалисты советуют прибегать к разным типам оценки — бальной системе, системе нормативов и экспертной оценке. Для многих будет сюрпризом, что среди критериев не фигурирует стоимость. Это сделано намеренно, ведь, по мнению создателей классификатора, цена должна быть следствием всего перечисленного, а не основополагающим фактором принадлежности к тому или иному классу, как это было раньше. Чтобы коттеджному поселку был присвоен статус делюкс с соответствующими ценами, жилье должно соответствовать как минимум пяти обязательным критериям и набрать не менее 60 баллов. Для сравнения, коттеджам эконом-класса достаточно 17 баллов.

На практике это выглядит так: поселки категории премиум, элит и де люкс располагаются около живописного леса или реки, при этом солидная часть территории отведена под зоны общего пользования. Самые высокие баллы присваиваются при наличии гостиницы, спортивного центра, школы, супермаркета (площадью более 200 м?), причала для яхт и гольф-клуба. Не обойтись жильцам таких поселков и без пруда для рыбной ловли, фитнес-зала, детской площадки и охотничьего клуба.

В качестве стройматериалов должен использоваться качественный кирпич с натуральной черепицей на кровле и кованым забором в качестве ограждения, а площадь элитных коттеджей стартует от 350 кв. метров. «Коттедж класса «элит» не может быть построен из пеноблоков и по быстровозводимым каркасным конструкциям — это свойство класса «эконом», а вот система «умный дом», пожалуй, присуща коттеджу категории «элит», — комментирует Алла Щербань, PR-менеджер ООО «Строительный Украинский Союз».

Менее жестким критериям должны соответствовать поселки бизнес-класса. Площадь коттеджей в данном сегменте составляет от 200 до 400 кв. метров. В то же время в поселках эконом-класса коттеджи могут быть площадью до 170 кв. метров. Специалисты подчеркивают, что созданная классификация относится, прежде всего, к рынку загородной недвижимости Киевской области, где коттеджные городки располагаются не далее 50-60 километров от границ столицы. Для региональных рынков загородного жилья критерии будут совсем иными — считают специалисты. Ведь в регионах у покупателей совсем иная платежеспособность и требования, что влечет за собой применение принципиально иных технологий и другого подхода к организации инфраструктуры.

Правила не для всех

Однако создания одних лишь критериев классификации загородного жилья мало — нужно еще, чтобы все застройщики их использовали. Это выгодно далеко не всем компаниям, ведь работа по единым стандартам не позволяет с такой же легкостью, как раньше оперировать понятием «элитный». В результате, по оценкам компании SV Development, только часть застройщиков придерживается единой классификации, а некоторые лишь изучают предложенные критерии и еще не приняли окончательного решения.

Ситуация осложняется и тем, что на рынке присутствует множество мелких игроков. Как правило, это компании, которые возводят по несколько домов на продажу. Заставить их следовать общепринятым нормам или попросту называть вещи своими именами, невозможно, считают специалисты. Единственное, что можно посоветовать потенциальным покупателям — быть предельно избирательными. Несмотря на наличие классификатора, некоторые застройщики и риелторы еще долго будут причислять самые заурядные дома к категории элитных и продавать их по завышенной цене.

Далеко не все застройщики озадачиваются обеспечением комфорта, качества и безопасности загородной жизни, предпочитая получить максимальную прибыль за возведенные объекты. Таким компаниям крайне невыгодно наличие единых критериев оценки жилья. Поэтому, классификатор должен помочь потребителю понять, какого уровня и класса жилье он приобретает. Впрочем, далеко не все специалисты настроены оптимистично.

«Не факт, что большинство строительных компаний в ближайшее время примут единые правила игры, — говорит Александр Загородний, независимый риэлтор. — К тому же, загородная недвижимость — это не только коттеджные городки от крупных застройщиков.

Это еще и множество отдельных домов, поселков и таун-хаусов, которые возводятся стихийно небольшими фирмами. При относительной дешевизне о налаженной инфраструктуре здесь говорить не приходится. Но это не мешает компаниям вовсю заявлять об элитности своих объектов».