Советы и рекомендации по обмену квартиры

Вы давно мечтали о новой квартире, хотите улучшить свои жилищные условия. Покупка квартиры – это сложный и длительный процесс, поэтому мы хотели бы помочь советами в этом непростом деле. Осуществить процесс покупки жилья Вы можете двумя способами либо самостоятельно, либо доверяете ответственность за проведение сделки риэлторам. Так же немаловажно точно знать, что именно Вы хотите приобрести: квартиру в новостройке или на вторичном рынке.

Если Вы все же решаетесь идти по самостоятельному пути, необходимо будет знать все тонкости и нюансы данной процедуры. Вам придется самим искать квартиру: листать газеты и журналы с объявлениями, отслеживать варианты в Интернете, расспрашивать знакомых, вдруг у них есть какие-то варианты и т.д. Затем договариваетесь и едете смотреть квартиры. Если Вы ищете квартиру на вторичном рынке, не рассчитывайте на то, что продавец разместит свой собственный телефон в газете. Практический вся реклама идет с телефонами не продавца, а его агента.

Мало кто занимается продажей своей квартиры самостоятельно. Даже если такие и найдутся, цены на их квартиры сравнимы с предложениями агентств. К тому же торговаться с собственником будет намного сложнее. Наконец, квартира, которая вам нравиться, найдена. После этого Вы идете в агентство, которое представляет продавца, чтобы ознакомиться с документами и понять все нюансы оформления. Если все нормально Вы подписываете договор-согласие и вносите залог. Вот в этот момент и понадобиться совет профессионала.

Разумеется, найти квартиру вы сможете и без агентства недвижимости, но все-таки надежнее было бы обратиться к профессионалам.

Поиск квартиры и сопровождение сделки – это услуга, за которую агентства берут деньги. Это может быть фиксированная цена, либо процент от сделки, либо фиксированная цена за поиск квартиры и плюс процент от ее стоимости.

Агентствам, которые берут плату за поиск квартиры, деньги вносятся сразу. В договоре подробнее укажите все тонкости: сколько вариантов, соответствующих параметрам, вам предстоит для выбора.

Когда более-менее подходящая квартира найдена, ваш агент приглашает вас на ее просмотр. Во время просмотра клиент обычно подписывает Акт осмотра квартиры. Если квартира не соответствует тем параметрам, которые вы заявляли и которые прописаны в вашем договоре с агентством, то это стоит указать в Акте осмотра. В этом случае вариант не засчитывается.

После того, как квартиру, которая Вас устроит найдется, переходите к следующему этапу – проверке юридической чистоты квартиры.

Сбор документов для проведения сделки с жильем требует времени и денег. Процесс сбора должен начинаться тогда, когда Вы, как покупатель, подтверждаете свое намерение приобрести данную квартиру. Подтверждением является определенная сумма, так называемый задаток или аванс. Покупатель во всем этом процессе с юридической точки зрения самый беззащитный. Если случится так, что сделку признали недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение и возвращают друг-другу все полученное по сделке.

Стоит заметить, что подавляющее большинство квартир на вторичном рынке продается по оценочной стоимости БТИ, поэтому нетрудно догадаться, что именно эту сумму получит покупатель в качестве возврата всего полученного по сделке.

Необходимые документы:
расширенная выписка из домовой книги, в ней указаны все, кто проживал в данной квартире с момента постройки дома, а также на каких основаниях они оттуда съехали
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в ней указаны собственник или собственники квартиры, основания для возникновения права собственности, наличие или отсутствие ограничений или обременения права
поэтажный план и экспликация БТИ, то, что Вы видели при осмотре квартиры, должно соответствовать тому, что Вы видите на плане

Еще важный момент, который нужно предусмотреть. Если продавец квартиры пожилой или сильно пьющий человек, необходимо будет собрать справки из районных психоневрологических и наркологических диспансеров. А если человек был зарегистрирован по другому адресу, то нужно посетить диспансеры того района. Если сделка осуществляется по доверенности и продавец живет в пределах страны, то лучше потребовать личного присутствия продавца и его подписи при купле-продаже.

Если в квартире проживали несовершеннолетние, которые не участвовали в приватизации квартиры, знайте, что таким образом были нарушены их права и по достижении совершеннолетия они могут попытаться восстановить свои права.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна быть указана та сумма, за которую Вы ее покупаете.

Документы собраны и проверены, нет никаких препятствий для проведения сделки. Назначается день сделки. Этот день будет очень насыщенным.

Для начала, Вам надо будет взять в аренду депозитную банковскую ячейку. Такая ячейка берется в аренду, и в дополнение к основному договору аренды ячейки прикрепляются так называемые дополнительные условия. В этих дополнительных условиях указывается — кто, когда и на каких основаниях имеет допуск к ячейке после закладки денег. В случае сделки с квартирой первым имеет право доступа продавец, но только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи квартиры.

Если продавец с таким договором не приходит в течение назначенного срока (сделка не прошла государственную регистрацию, т.е. не состоялась), то он лишается права доступа к ячейке, и такое право предоставляется покупателю, который приходит и забирает свои деньги обратно. Первоначальный допуск к ячейке (для того чтобы положить в нее деньги) обычно имеют все заинтересованные лица (продавец, покупатель, агенты). Таким образом, деньги пересчитываются в присутствии продавца.

После того, как деньги пересчитываются, проверяются и закладываются в ячейку Вы отправляетесь в отделение Госрегистрации или к нотариусу для заключения сделки. В Госрегистрации Ваш договор составляет и заверяет государственный регистратор. Именно с этого момента сделка считается состоявшейся.

Не стоит рисковать, осуществляя обмен самостоятельно!